Malta’da konut satın alan birçok kişi tapusunda “freehold” yerine perpetual ground rent ya da emphyteusis gibi terimlerle karşılaşır. İlk bakışta feodal bir kalıntı gibi görünen bu sistem, aslında Roma hukukundan günümüze uzanan ve bugün Malta Medeni Kanunu ile Avrupa İnsan Hakları hukuku çerçevesinde tanımlanmış güçlü bir ayni hak rejimidir.
Roma Hukukundan Malta’ya Uzanan Bir Kurum
Emphyteusis, kökeni Roma hukukuna dayanan bir mülkiyet türüdür. Toprak başkasına ait kalır; ancak kullanım, tasarruf ve miras hakkı çok uzun süreli – hatta süresiz – olarak başka bir kişiye verilir. Bu hak, Orta Çağ boyunca feodal yapı içinde “ground rent (ċens)” sistemiyle birleşmiş, İngiliz sömürge döneminde ise modern tapu ve medeni hukuk sistemine entegre edilmiştir.
Bugün Malta’da üç temel mülkiyet statüsü bulunur:
- Freehold: Arsa ve bina üzerinde tam mülkiyet.
- Perpetual Emphyteusis (Süresiz Ground Rent): Arsa başkasına ait olmakla birlikte, bina ve kullanım hakkı süresiz olarak malike aittir; yıllık sabit bir bedel ödenir.
- Temporary Emphyteusis (Süreli Ground Rent): Belirli bir süre sonunda sözleşme hükümlerine göre geri dönüş riski bulunan statü.
Yabancı alıcıları en çok tereddütte bırakan, ikinci gruptaki perpetual emphyteusis yapılarıdır.
Medeni Kanun Ne Diyor?
Malta Medeni Kanunu’na (Civil Code, Chapter 16) göre emphyteusis:
- Bir kira değil, aynî hak niteliğindedir.
- Emphyteuta (hak sahibi), mülkü satabilir, kiraya verebilir, ipotek edebilir ve miras bırakabilir.
- Yıllık ground rent ödendiği sürece arsa sahibi, tek taraflı olarak mülkü geri alamaz.
- Belirli şartlar altında bu hak, kanunda öngörülen bedel ödenerek freehold’a dönüştürülebilir(redemption).
Uygulamada bu dönüşüm çoğunlukla yıllık bedelin belli bir katsayısıyla (örneğin 20 katı) hesaplanan bir bedelin ödenmesi yoluyla yapılmaktadır.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi İçtihadı
Malta’daki mülkiyet rejimi, özellikle eski kira ve uzun süreli tasarruf hakları bakımından Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin (AİHM) denetimine de konu olmuştur. Amato Gauci v. Malta (2009) ve benzeri davalarda Mahkeme şu temel ilkeyi vurgulamıştır:
- Devlet, sosyal politika veya tarihsel sözleşmeler gerekçesiyle mülkiyet hakkına sınırsız ve orantısız müdahalede bulunamaz.
- Mülkiyet hakkı, yalnızca tapuda “freehold” yazan durumlarla sınırlı değildir; fiilen mülkiyet gibi kullanılan uzun süreli ayni haklar da Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 1 No’lu Ek Protokolü kapsamında korunur.
Bu kararlar, özellikle eski kira rejimlerinde mülk sahiplerinin aşırı yük altına sokulmasını ihlal saymış; aynı zamanda uzun süreli tasarruf hakkı bulunan kişilerin de hukuki güvenlik beklentisinin korunması gerektiğini ortaya koymuştur.
“Süre Dolunca Ev Gider mi?” Endişesi
Perpetual emphyteusis statüsünde:
- 80 yıl, 99 yıl veya benzeri bir sürenin sonunda otomatik geri dönüş söz konusu değildir.
- Hak, miras yoluyla nesiller boyunca aynen devam eder.
- Bina yıkılsa dahi, tapuda kayıtlı ayni hak varlığını sürdürür; arsa üzerindeki hukuki statü ortadan kalkmaz.
- Yıllık bedelin sabit olması nedeniyle, uzun vadede reel değeri genellikle sembolik seviyelere iner.
Süre sonunda mülkün otomatik olarak arsa sahibine dönmesi ancak temporary emphyteusisiçin ve sözleşmede açık hüküm bulunması hâlinde söz konusu olabilir.
Malta’da freehold olmayan mülkiyet yapıları, yüzeyde feodal bir kalıntı gibi görünse de, günümüzde Medeni Kanun, tapu sicili ve Avrupa İnsan Hakları hukuku ile güvence altına alınmış ayni haklardır. Süresiz ground rent altında alınan bir konut, hukuken basit bir kira değil; satılabilen, miras bırakılabilen ve belirli koşullarla tam mülkiyete dönüştürülebilen güçlü bir mülkiyet statüsüdür.
Bu nedenle “Yıllar sonra ev elimden alınır mı?” veya “Bina yıkılırsa hak kaybolur mu?” gibi kaygılar, perpetual emphyteusis söz konusu olduğunda, mevcut hukuk düzeni içinde gerçekçi bir dayanağa sahip değildir.