Register of Defaulters.

Yani halk arasında söylenebileceği haliyle: “kara liste.” Ancak bu liste, ilk bakışta sanıldığından biraz daha karmaşık… ve belki de daha “psikolojik” bir etkiye sahip.

Kimler İçin Geçerli?

Bu mekanizma özellikle 1 Eylül 2024 sonrası imzalanan kira sözleşmeleri için geçerli. Yani eğer sözleşmeniz bu tarihten sonra başladıysa, teknik olarak bu sistemin kapsama alanındasınız. Bu da demek oluyor ki Malta’da kiracılar için oyun kuralları sessizce değişmiş durumda.

Peki Bu “Kara Liste” Nedir?

Housing Authority’nin yayımladığı rehbere göre süreç şöyle işliyor:

• Ev sahibi kiracıya karşı resmi bir dispute (uyuşmazlık) açar

• Dava sonuçlanır ve ev sahibi haklı bulunur

• Ev sahibi talep ederse, kiracı Register of Defaulters listesine eklenebilir

Yani önemli bir detay:

Listeye otomatik olarak girilmiyor

Ama ev sahibinin talebiyle eklenmek mümkün

Asıl Tehlike: Liste Değil, Liste Korkusu

Burada kritik nokta şu:

Bu sistemin en büyük etkisi, kendisinden ziyade yarattığı algı olabilir. Çünkü kiracı açısından yeni bir denklem oluşuyor: “Haklı bile olsam, dispute açarsam ve kaybedersem… kara listeye girer miyim?” Bu soru, özellikle şu durumlarda kiracıyı geri adım attırabilir:

• Depozito iadesi konusunda anlaşmazlık

• Erken çıkış / notice tartışmaları

• Ev sahibinin haksız talepleri

Yani sistem teoride “borcunu ödemeyen kiracıyı” hedefliyor gibi görünse de, pratikte hak arama davranışını etkileyebilir.

Ev Sahipleri İçin Bir Güç Aracı mı?

Bu mekanizma ev sahipleri açısından bakıldığında ise:

• “Problemli kiracı” riskini azaltan bir araç

• Gelecekteki kiralamalarda referans sistemi

• Uyuşmazlıklarda pazarlık gücü artırıcı bir unsur

Özellikle Malta gibi küçük bir piyasada, böyle bir listeye girmenin etkisi ciddi olabilir:

Yeni ev bulmak zorlaşabilir

Güvenilir kiracı profili zedelenebilir

Ama Her Şey Bitmiş Değil: Otomatik Bir Ceza Mekanizması Değil

Önemli bir denge noktası var: Bu sistem otomatik çalışan bir cezalandırma mekanizması değil.

• Önce resmi süreç gerekiyor

• Ev sahibinin davayı kazanması gerekiyor

• Üstelik listeye ekleme ayrı bir talep

Yani hâlâ:

Savunma hakkı var

Belgeleme çok önemli

Uzlaşma (settlement) kritik bir strateji olabilir

Kiracılar İçin Yeni Gerçek: Stratejik Davranma Dönemi

Bu yeni düzenleme ile birlikte kiracılar için şu yaklaşım daha önemli hale geliyor:

• Yazılı iletişim (WhatsApp dahil) saklanmalı

• Ödeme kayıtları eksiksiz tutulmalı

• Notice süreçleri dikkatle yürütülmeli

• Gereksiz riskten kaçınılmalı

Belki de en kritik nokta şu:

Artık mesele sadece “haklı olmak” değil, aynı zamanda “nasıl görünmek” ve “nasıl kayıt altına alınmak.”

Sonuç: Hukuk mu, Psikoloji mi?

Register of Defaulters sistemi, hukuki bir araç olmanın ötesinde, Malta kira piyasasında davranışları şekillendiren bir unsur olmaya aday. Henüz ne kadar yaygın kullanılacağı belirsiz.

Ama şimdiden bir şeyi değiştirdi:

Kiracıların risk algısını.

Ve bazen, bir sistemin en büyük gücü…kullanım sıklığında değil, insanların ondan ne kadar çekindiğinde gizlidir.

Kaynak: Housing Authority – FAQ on Residential Leases (2025)

The post Malta’da Yeni Bir Risk: “Kara Liste” Korkusu Kiracıları Sessizleştirir mi? appeared first on Malta Haber.

İlk aşamada 18 yaş üzerindeki e-Devlet kullanıcıları, taşınmaz sahipleriyle e-Devlet üzerinden hazırlanan kira sözleşmelerini onaylayabilecek.

Sözleşmeler, zaman damgalı barkodlu belge olarak oluşturulacak ve doğrulama işlemi e-Devlet üzerinden yapılacak. İkinci aşama yıl sonunda hizmete sunulacak.

Kaynak: karar.com

The post Kira sözleşmelerinde e-Devlet dönemi başladı appeared first on Malta Haber.

Yeni düzenlemeye göre 1 Eylül Pazartesi gününden itibaren üçüncü ülke vatandaşlarının oturum izni başvurusunda bulunurken kira sözleşmesi tasdik formunu sunmaları gerekiyor. Belge, bir noter, avukat veya yasal vekilin imzasını gerektiriyor.

Identità, bu gerekliliğin sistemin kötüye kullanılmasına karşı bir koruma olarak tasarlandığını ve avukat Jason Azzopardi’nin binlerce kimlik kartının sahte belgelere dayanarak verildiği yönündeki iddialarının ardından geldiğini belirtti.

Avukatlar Odası Cuma günü Noterler Konseyi’ne katılarak üyelerine belgeyi imzalamamaları talimatını verdi.

“Bu değişiklik hakkında oda daha önce bilgilendirilmemiş olup, Identity Malta, Noterler Konseyi ve Avukatlar Odası’ndan açıklama talep edilmektedir.”

Odanın üyelerine gönderdiği genelgede, “Oda tarafından ikinci bir duyuru yapılıncaya kadar avukatların formu doldurmamaları veya imzalamamaları yönünde talimat verilmiştir” denildi.

Avukatlar Odası Başkanı Peter Fenech, Identità formundaki bazı unsurların kabul edilemez olduğunu, özellikle imzaların imzalanmasına tanık olunmadan onaylanmasına olanak tanıyan seçeneğin kabul edilemez olduğunu söyledi.

Fenech, Identità’nın belgeyi sunmadan önce odaya danışması gerektiğini söyledi.

Fenech, “Bizim bir sisteme katılmamızı istiyorsanız, önceden bizimle konuşmanız gerekiyor” dedi.

Avukatlar Odası, Noterlik Konseyi’nin Malta noterlerine tasdik formunu doldurmamaları yönünde benzer bir adım atmasının bir gün ardından bu direktifi yayınladı.

Noterlik Konseyi sözcüsü, “İmzaya tanıklık edilmeden ve belgeyi imzalayan kişinin kimlik belgesi aracılığıyla söylediği kişi olduğundan emin olunmadan, hukuki bir kesinlik söz konusu olmaz” dedi.

Noterler Konseyi sözcüsü, noterlerin kira sözleşmelerini tasdik edebileceğini ancak sözleşmeye eşlik eden Kimlik formunu imzalamamaları gerektiğini söyledi.

Times of Malta’ya konuşan kaynaklar, yeni tasdik formunun tanıtım sürecinin paydaşlarla çok az istişare edildiğini ve ilgili devlet kurumlarının da karanlıkta bırakıldığını söyledi.

Kiracı sendikası Solidarjetà da kendilerine danışılmadığını söyledi.

Yeni önlemi “aceleci ve yanlış” olarak eleştirenler, belgelerin doğrulanmasıyla ilgili maliyetler nedeniyle kiracılar üzerinde daha fazla mali baskı yarattığını söyledi.

İşverenler oturum süreçlerini çıkmaza sokan düzenleme hakkında çözüm çağrısında bulundu.

Malta İşverenler Derneği Malta Employers Association(MEA), ise buna tepki olarak, hem Noterlik Konseyi’nin hem de Avukatlar Odası’nın üyelerinin Identità formunda yeni kira sözleşmelerini onaylamasını engellemesinin ardından gelişen duruma bir çözüm bulunması için yetkililere çağrıda bulundu.

MEA, daha önce getirilen yeni tedbirlerle birlikte ek doğrulama tedbirleri getirildiğini, ancak nihayetinde oturma izni başvuru sürecini kolaylaştırdığı için idari yükün hafifletildiğini belirtti.

Ancak bu yeni tedbirlere “uyulamayacağını” söylediler.

“MEA, üyelerinin ve iş operasyonlarının risk altında olmasından endişe duyuyor çünkü çalışanlarına yeni çalışma izinleri ve/veya yenilemeleri için başvuruda bulunamıyorlar. Bu çalışanların bir kısmına büyük yatırımlar yapmış olabilirler ve şu anda kendi hataları olmaksızın geri gönderilme riskiyle karşı karşıyalar” dediler.

“MEA, ihtiyaç duyulması halinde gerekli çözümlerin bulunması konusunda yardımcı olacağını ancak işverenleri buna göre yönlendirecek acil geçici önlemler talep etti.”

Kaynak: Times Of Malta

The post Avukatlar da Noterlere Katıldı: Identita’nın Kira Sözleşmesi Formunu İmzalamayacağız appeared first on Malta Haber.

Yeni Düzenleme ve Sahtecilik İddiaları

Geçtiğimiz hafta açıklanan bu yeni düzenleme, binlerce kimlik kartının sahte belgelerle çıkarıldığı iddiaları üzerine sistemi kötüye kullanma girişimlerini engellemeyi amaçlıyor. Noterler, avukatlar ve yasal vekillerin, kira sözleşmesi tasdik formunu imzalamakla yetkili olduğu belirtilse de, yeni gelişmeyle birlikte noterlerin bu formu doldurmamaları ve imzalamamaları gerektiği ifade edildi.

Noterlik Konseyi’nden Direktif

Çarşamba günü yayınlanan Noterlik Konseyi direktifinde, “Identity Malta tarafından sunulan yeni kiralama kayıt formunun noterler tarafından ne doldurulması ne de imzalanması gerektiği” açıkça belirtildi. Konsey, noterlerin yasal kesinliği koruma sorumluluğuna vurgu yaparak, bu tür belgelerin ancak tüm tarafların huzurunda imzalanması ve kimliklerin kimlik kartı, ehliyet veya pasaportla doğrulanması durumunda geçerli olacağını vurguladı.

Kiracılardan Eleştiri: “Aceleci ve Yanıltıcı”

Kiracı sendikası Solidarjetà, yeni önlemi “aceleci ve yanlış yönlendirilmiş” olarak eleştirdi. Sendika, bu tür doğrulama süreçlerinin maliyetlerinin, kiracılar üzerinde ek mali baskı oluşturacağını belirtti.

Malta’daki noterlerin yeni düzenleme ile ilgili endişeleri devam ederken, sistemin kötüye kullanılmasının önlenmesi ve yasal süreçlerin korunması adına atılacak adımlar merakla bekleniyor.

Kaynak: Timesofmalta

The post Noterlik Konseyi’nden Direktif: Kira Formunu İmzalamayın! appeared first on Malta Haber.

Tartışmalara neden olan kiralık ev kanunu değişikliği hükümet tarafından iptal edildi.

Barınma Bakanlığı’ndan avukat Yanika Saliba Vidal, ONE TV’nin sabah programında yaptığı açıklamada, “Tüm ilgili tarafları dinledikten ve verileri inceledikten sonra, bu teklifin olumlu bir etki yaratmayacağı sonucuna vardık” dedi.

Kiracı dernekleri ve 17 STK’dan oluşan bir grup, söz konusu teklifin kötüye kullanımı önlemeyerek kiracılara zarar vereceğini savunarak karşı çıkmıştı.

Önerilen değişiklikler, kiracının bir mülkte kalması gereken asgari süre olan “di fermo” süresini fiilen tüm sözleşmeyi kapsayacak şekilde uzatacaktı.

Mevcut durumda, bir kiracı bir yıllık kira sözleşmesi imzaladığında en az altı aylık kirayı ödemek zorunda ancak yedinci aydan itibaren sözleşmeyi feshetmeyi seçebiliyordu.

Hükümetin iptal ettiği teklif ise kiracıların sözleşmeyi herhangi bir zamanda feshetmeleri durumunda ceza ödemek zorunda kalacakları anlamına geliyordu.

Kiracı derneği Solidarjeta başkanı Matthew Attard, kararı memnuniyetle karşılayarak “hükümet kiracının sesini duydu” dedi.

Attard, “Üç yıllık sözleşmede birinci yılın sonunda kiracı ayrılmak zorunda kalırsa, ev sahibi sözleşmenin geri kalanı için mahkemeye verme hakkına sahip olacaktı. Bu da binlerce avroya mal olabilirdi” diye ekledi.

Attard, hükümetin bu değişikliği istikrarı ve daha uzun sözleşmeleri teşvik etmek için önerdiğini anladığını ancak bu hedefe ulaşmanın başka yolları da olduğunu söyledi.

Barınma Bakanı Roderick Galdes, daha önce yaptığı açıklamada mevzuatın kiracının bir mülkte kalma süresini artırarak fiyatları sabitlemeyi amaçladığını belirtmişti.

Galdes, “Kiracılar ne kadar çok kira sözleşmesini feshederse, kira fiyatlarında o kadar fazla değişiklik olur” demişti.

Kaynak: Times of Malta

The post Kiralık Ev Kanunu Krizi Aşıldı: Kiracılar Sevinecek! appeared first on Malta Haber.

Galdes, “Kiracılar sözleşmeleri daha uzun süre korursa, kira fiyatları daha yavaş artacaktır.” dedi. Bakan, teklifin Malta kira yasasındaki “di fermo” dönemini kaldırmasından kaynaklanan eleştirilere yanıt verdi.

“Di fermo” Dönemi Ne Demek?

Mevcut yasaya göre, bir yıllık kira sözleşmesi olan kiracılar, sözleşmeden çıkabilmek için altı aylık kira ücreti ödemeyi taahhüt etmek zorunda.

Yeni teklif yürürlüğe girdiğinde, “di fermo” dönemi fiilen tüm kira süresini kapsayacak şekilde uzatılacak. Bu, kiracının sözleşme süresinin tamamında kirada oturması anlamına geliyor.

Galdes, değişikliğin son üç yılda edinilen tecrübelere dayanarak yapıldığını söyledi. Mevcut yasanın yürürlüğe girdiği dönemde ev sahiplerinin kirayı diledikleri gibi değiştirebildiklerine dikkat çeken bakan, artık en az bir yıllık sözleşmenin zorunlu olduğunu belirtti.

Ancak Galdes’in asıl sorunu, birçok kiracının sözleşme süresince kirada oturmayarak piyasada istikrarsızlığa sebep olması olarak görüyor.

Teklif Henüz Kesinleşmedi

Bakan, yasa teklifinin sektörde istikrarı artırmayı hedeflediğini ve henüz kesinleşmediğini belirtti. Galdes, “Bugüne kadar yasa sadece bir teklif ve herkesin katkı sunması için alan tanıyoruz.” dedi.

Teklif, aralarında ev sahibi derneği ve Moviment Graffitti’nin de bulunduğu çeşitli paydaşların değerlendirmesine sunuldu.

Graffitti ve 16 diğer STK, ortak imzaladıkları bir açıklamada yasa değişikliğinin kötüye kullanım yapan ev sahiplerini ödüllendireceğini ve kiracıları cezalandıracağını savundu.

Teklif edilen değişiklikler, kiracının kira sözleşmesinin son altı ayı içinde kiralanan mülkü terk etmesini yasaklayarak, kiracının konumunu daha da zayıflatıyor.” ifadelerine yer verildi.

Kuruluşlar, teklif kabul edilirse, sözleşme süresi boyunca herhangi bir zamanda mülkü terk eden kiracının depozitosunu kaybedeceğini ve ev sahibinin gelir kaybı nedeniyle hukuki işlem başlatma hakkına sahip olacağını belirtti.

Kaynak: Times of Malta

The post Yeni Kira Yasası: Bakan Fiyatları Düşürmeyi Hedefliyor, Tepkiler Devam Ediyor appeared first on Malta Haber.

“Bu yılın başındaki açıklamaya uygun olarak, bu, Konut Otoritesi’nin iki yılda bir yayın yapma kararı almasıdır – bu, Malta kira pazarında gezinenlere en güncel ve kapsamlı verilerin sağlanmasını sağlamak için stratejik bir adımdır,” denildi.

“Son üç yıl içinde Konut Otoritesi, yerel kiralama sektörünün hızla değişen dinamiklerini yansıtan zengin yeni veriler sağladı. Aktif sözleşmeler, Haziran 2023’ün sonunda neredeyse 55,000’e ulaşarak bir önceki yıla göre %24’lük bir artışı temsil ediyor. Konut Otoritesi, bu sektörün Malta nüfusunun çeşitli konut ihtiyaçlarını karşılama konusundaki önemini ve gözle görülür büyümesini tanıyor.”

Veriler, 2023 Haziran itibarıyla aktif sözleşmelerin yaklaşık %92’sinin uzun vadeli kira sözleşmeleri olduğunu (yani en az bir yıl süreli), %7.5’inin ise paylaşımlı alanlar olarak sınıflandırıldığını gösteriyor. “Zaman içinde paylaşımlı alanlara ait sözleşmelerin oranının arttığı, bu payın bir yıl öncesine göre hafiften azaltılmış bir oranda olduğu görülmektedir. Kısa vadeli kiralama sözleşmelerinin payı, tüm kayıtlı sözleşmelerin altında %0.5’in altında kalmıştır.”

“Analiz aynı zamanda kiralama sektörünün özelliklerini aydınlatmaktadır. Belirlenen trendlerden biri, piyasada mevcut olan mülkiyetin çeşitlendirilmesine yönelik net bir taleptir; kayıtlı sözleşmelerin %7.5’i paylaşımlı alanlar olarak sınıflandırılmaktadır. Zaman içinde, paylaşımlı alanlara ait sözleşmelerin oranı artmaktadır; bu pay, bir yıl önce hafiften daha az bir oranda durmaktadır. Buna ek olarak, kira süreleri 2020’de kayıt yapıldığından beri artmaya devam etmiştir. Özellikle, Haziran 2023’te üç yıldan daha uzun süren kira süresine sahip sözleşmelerin sayısı %12’ye yükselmiştir. Uzun kira sürelerinin önemi, özellikle bu sürelerin aileler ve ev sahipleri için istikrar ve huzur açısından getirdiği olumlu etkiler düşünüldüğünde abartılamaz. Bu, genel olarak piyasada var olan olumlu ilişkilere dayanmaktadır,” denildi.

Raporun diğer önemli vurguları arasında St. Paul’s Bay’ın hala en popüler yerleşim yeri olması, yaklaşık 8,200 kayıtlı sözleşme ile takip edilen Sliema, Msida, Gzira, St Julian’s ve Marsascala; en pahalı kira ücretlerinin Sliema, St. Julians ve Swieqi’de bulunması yer almaktadır. Malta’daki en fazla kayıtlı sözleşmeye sahip yerleşim yeri olan St. Paul’s Bay’de, 2023’ün ilk yarısında Konut Otoritesi’ne kayıtlı iki yatak odalı ve üç yatak odalı daireler için median aylık kira sırasıyla 700 Euro ve 850 Euro’dur.

Ayrıca, paylaşımlı alan sözleşmelerinin yaklaşık %65’inin aylık kira bedelinin 100 Euro ile 299 Euro arasında olduğunu gösteriyor.

Kaynak: The Independent Malta

The post Konut Otoritesi, 2023’ün İlk Yarısı İçin Kayıtlı Kira Sözleşmeleri Konusunda Bir Güncelleme Yayınladı appeared first on Malta Haber.