Register of Defaulters.

Yani halk arasında söylenebileceği haliyle: “kara liste.” Ancak bu liste, ilk bakışta sanıldığından biraz daha karmaşık… ve belki de daha “psikolojik” bir etkiye sahip.

Kimler İçin Geçerli?

Bu mekanizma özellikle 1 Eylül 2024 sonrası imzalanan kira sözleşmeleri için geçerli. Yani eğer sözleşmeniz bu tarihten sonra başladıysa, teknik olarak bu sistemin kapsama alanındasınız. Bu da demek oluyor ki Malta’da kiracılar için oyun kuralları sessizce değişmiş durumda.

Peki Bu “Kara Liste” Nedir?

Housing Authority’nin yayımladığı rehbere göre süreç şöyle işliyor:

• Ev sahibi kiracıya karşı resmi bir dispute (uyuşmazlık) açar

• Dava sonuçlanır ve ev sahibi haklı bulunur

• Ev sahibi talep ederse, kiracı Register of Defaulters listesine eklenebilir

Yani önemli bir detay:

Listeye otomatik olarak girilmiyor

Ama ev sahibinin talebiyle eklenmek mümkün

Asıl Tehlike: Liste Değil, Liste Korkusu

Burada kritik nokta şu:

Bu sistemin en büyük etkisi, kendisinden ziyade yarattığı algı olabilir. Çünkü kiracı açısından yeni bir denklem oluşuyor: “Haklı bile olsam, dispute açarsam ve kaybedersem… kara listeye girer miyim?” Bu soru, özellikle şu durumlarda kiracıyı geri adım attırabilir:

• Depozito iadesi konusunda anlaşmazlık

• Erken çıkış / notice tartışmaları

• Ev sahibinin haksız talepleri

Yani sistem teoride “borcunu ödemeyen kiracıyı” hedefliyor gibi görünse de, pratikte hak arama davranışını etkileyebilir.

Ev Sahipleri İçin Bir Güç Aracı mı?

Bu mekanizma ev sahipleri açısından bakıldığında ise:

• “Problemli kiracı” riskini azaltan bir araç

• Gelecekteki kiralamalarda referans sistemi

• Uyuşmazlıklarda pazarlık gücü artırıcı bir unsur

Özellikle Malta gibi küçük bir piyasada, böyle bir listeye girmenin etkisi ciddi olabilir:

Yeni ev bulmak zorlaşabilir

Güvenilir kiracı profili zedelenebilir

Ama Her Şey Bitmiş Değil: Otomatik Bir Ceza Mekanizması Değil

Önemli bir denge noktası var: Bu sistem otomatik çalışan bir cezalandırma mekanizması değil.

• Önce resmi süreç gerekiyor

• Ev sahibinin davayı kazanması gerekiyor

• Üstelik listeye ekleme ayrı bir talep

Yani hâlâ:

Savunma hakkı var

Belgeleme çok önemli

Uzlaşma (settlement) kritik bir strateji olabilir

Kiracılar İçin Yeni Gerçek: Stratejik Davranma Dönemi

Bu yeni düzenleme ile birlikte kiracılar için şu yaklaşım daha önemli hale geliyor:

• Yazılı iletişim (WhatsApp dahil) saklanmalı

• Ödeme kayıtları eksiksiz tutulmalı

• Notice süreçleri dikkatle yürütülmeli

• Gereksiz riskten kaçınılmalı

Belki de en kritik nokta şu:

Artık mesele sadece “haklı olmak” değil, aynı zamanda “nasıl görünmek” ve “nasıl kayıt altına alınmak.”

Sonuç: Hukuk mu, Psikoloji mi?

Register of Defaulters sistemi, hukuki bir araç olmanın ötesinde, Malta kira piyasasında davranışları şekillendiren bir unsur olmaya aday. Henüz ne kadar yaygın kullanılacağı belirsiz.

Ama şimdiden bir şeyi değiştirdi:

Kiracıların risk algısını.

Ve bazen, bir sistemin en büyük gücü…kullanım sıklığında değil, insanların ondan ne kadar çekindiğinde gizlidir.

Kaynak: Housing Authority – FAQ on Residential Leases (2025)

The post Malta’da Yeni Bir Risk: “Kara Liste” Korkusu Kiracıları Sessizleştirir mi? appeared first on Malta Haber.

“Bu yılın başındaki açıklamaya uygun olarak, bu, Konut Otoritesi’nin iki yılda bir yayın yapma kararı almasıdır – bu, Malta kira pazarında gezinenlere en güncel ve kapsamlı verilerin sağlanmasını sağlamak için stratejik bir adımdır,” denildi.

“Son üç yıl içinde Konut Otoritesi, yerel kiralama sektörünün hızla değişen dinamiklerini yansıtan zengin yeni veriler sağladı. Aktif sözleşmeler, Haziran 2023’ün sonunda neredeyse 55,000’e ulaşarak bir önceki yıla göre %24’lük bir artışı temsil ediyor. Konut Otoritesi, bu sektörün Malta nüfusunun çeşitli konut ihtiyaçlarını karşılama konusundaki önemini ve gözle görülür büyümesini tanıyor.”

Veriler, 2023 Haziran itibarıyla aktif sözleşmelerin yaklaşık %92’sinin uzun vadeli kira sözleşmeleri olduğunu (yani en az bir yıl süreli), %7.5’inin ise paylaşımlı alanlar olarak sınıflandırıldığını gösteriyor. “Zaman içinde paylaşımlı alanlara ait sözleşmelerin oranının arttığı, bu payın bir yıl öncesine göre hafiften azaltılmış bir oranda olduğu görülmektedir. Kısa vadeli kiralama sözleşmelerinin payı, tüm kayıtlı sözleşmelerin altında %0.5’in altında kalmıştır.”

“Analiz aynı zamanda kiralama sektörünün özelliklerini aydınlatmaktadır. Belirlenen trendlerden biri, piyasada mevcut olan mülkiyetin çeşitlendirilmesine yönelik net bir taleptir; kayıtlı sözleşmelerin %7.5’i paylaşımlı alanlar olarak sınıflandırılmaktadır. Zaman içinde, paylaşımlı alanlara ait sözleşmelerin oranı artmaktadır; bu pay, bir yıl önce hafiften daha az bir oranda durmaktadır. Buna ek olarak, kira süreleri 2020’de kayıt yapıldığından beri artmaya devam etmiştir. Özellikle, Haziran 2023’te üç yıldan daha uzun süren kira süresine sahip sözleşmelerin sayısı %12’ye yükselmiştir. Uzun kira sürelerinin önemi, özellikle bu sürelerin aileler ve ev sahipleri için istikrar ve huzur açısından getirdiği olumlu etkiler düşünüldüğünde abartılamaz. Bu, genel olarak piyasada var olan olumlu ilişkilere dayanmaktadır,” denildi.

Raporun diğer önemli vurguları arasında St. Paul’s Bay’ın hala en popüler yerleşim yeri olması, yaklaşık 8,200 kayıtlı sözleşme ile takip edilen Sliema, Msida, Gzira, St Julian’s ve Marsascala; en pahalı kira ücretlerinin Sliema, St. Julians ve Swieqi’de bulunması yer almaktadır. Malta’daki en fazla kayıtlı sözleşmeye sahip yerleşim yeri olan St. Paul’s Bay’de, 2023’ün ilk yarısında Konut Otoritesi’ne kayıtlı iki yatak odalı ve üç yatak odalı daireler için median aylık kira sırasıyla 700 Euro ve 850 Euro’dur.

Ayrıca, paylaşımlı alan sözleşmelerinin yaklaşık %65’inin aylık kira bedelinin 100 Euro ile 299 Euro arasında olduğunu gösteriyor.

Kaynak: The Independent Malta

The post Konut Otoritesi, 2023’ün İlk Yarısı İçin Kayıtlı Kira Sözleşmeleri Konusunda Bir Güncelleme Yayınladı appeared first on Malta Haber.

Hükümetin, 103’ü Gozo’da 700 konut tahsis ettiğini söyleyen Sosyal Konut Bakanı Roderick Galdes, Gozo’da bulunan sosyal konutların ihtiyacı karşılamak için yeterli olduğunu söyledi.

Malta Sosyal Konut Bakanı Roderick Galdes, hükümetin ülke genelinde 1.700’den fazla sosyal konut yapımı ile sosyal konut için bekleme süresini azaltmak için çalıştığını söyledi.

Gozo’da bulunan sosyal konutların miktarının mevcut ihtiyacı karşılamak için fazlasıyla yeterli olduğunu açıklayan Bakan Galdes, sosyal konut ihtiyacı riskini azaltmak için sosyal konut inşa etmenin tek çözüm olmadığını belirtti.

Son yıllarda, yeterli konaklamaya erişimi sağlamak için kira piyasasını, diğer girişimleri düzenli hale getirmek için sistemler kurduklarını anlatan Bakan Galdes, 103’ü Gozo’da olmak üzere 700 konut tahsis edildiğini söyledi.

Galdes, “Gozo’da bulunan sosyal konutların miktarı mevcut ihtiyacı karşılamak için fazlasıyla yeterli ve bu, hükümetin kardeş adaya olan bağlılığının bir göstergesi ” dedi.

Malta Independent

The post “Gozo’da Sosyal konut sayısı ihtiyacı fazlasıyla karşılıyor” appeared first on Malta Haber.